Tóm Tắt Những Điểm Mới Trong Luật Đất Đai 2024: Doanh Nghiệp Và Chủ Đầu Tư Cần Lưu Ý

Luật Đất Đai 2024 được thông qua vào ngày 01/08/2024, mang đến nhiều thay đổi quan trọng mà các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý. Các chính sách mới này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn tác động sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế – xã hội của đất nước. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư hiện vẫn chưa nắm rõ cụ thể những thay đổi đó là gì, dẫn đến những khó khăn trong việc thích ứng và triển khai các dự án theo đúng quy định pháp luật mới.

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Một thay đổi đáng kể là việc bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Bảng giá đất hàng năm sẽ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm giá đất ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia, hợp đồng chuyển nhượng, giá đấu giá đất, và thông tin doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất trong vòng 24 tháng trước thời điểm xác định giá đất.

Thu hồi đất và đàm phán đền bù

Luật Đất đai 2024 quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định thu hồi đất đã cụ thể hơn, chỉ áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi xây dựng khu đô thị. Đối với các dự án khác, chủ đầu tư phải đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý.

Chính sách được kỳ vọng sẽ giảm thiểu tranh chấp, kiện tụng và thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng, giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh chóng và hiệu quả hơn. Các dự án phải đáp ứng điều kiện như có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, đã có quyết định đầu tư, và có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ chế đấu giá, đấu thầu khi giao đất

Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để đảm bảo công khai, minh bạch. Điều này giúp lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh và tăng thu ngân sách.

Quy định này áp dụng cho “đất sạch” do Nhà nước tạo lập và “đất chưa giải phóng mặt bằng”. Doanh nghiệp trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn 36 tháng.

Sử dụng đất thông qua cơ chế thỏa thuận

Luật Đất đai 2024 cho phép doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua cơ chế thỏa thuận. Điều này áp dụng cho các dự án không thuộc diện thu hồi đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này giúp tạo sự linh hoạt, giảm gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu, và góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Mở rộng đối tượng sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm cả công dân Việt Nam và người gốc Việt. Họ có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển dự án tại Việt Nam.