Kinh Nghiệm Mua Đất Tiềm Năng, Tránh Rủi Ro

Đầu tư bất động sản không phải cuộc chơi thích hợp nếu bạn hoàn toàn rỗng về kinh nghiệm. Đã có nhiều trường hợp nhận về kết đắng khi dính phải “dự án ma” hay mua về mảnh đất đang dính kiện tụng, tranh chấp. Như vậy, nếu ít nhiều có kinh nghiệm đầu tư, kinh nghiệm mua đất tiềm năng thì người mua có thể tránh được những rủi ro ngoài ý muốn này.

1. Luôn Biết Bản Thân Đang Cần Gì!

Khi xác định được mục tiêu cụ thể thì chúng ta mới có cơ sở phát triển các hành động khác. Kinh nghiệm mua đất trước hết sẽ giúp chúng ta nhanh chóng khoanh vùng được mục tiêu bản thân đang hướng đến như: Mua đất với mục đích gì, loại đất nào phù hợp nhất cho mong muốn giao dịch và khả năng tài chính của bản thân,…

Hiện nay trên thị trường có nhiều loại hình đất đai khác nhau được phép thực hiện giao dịch một cách hợp pháp. Số lượng giao dịch thường tập trung trong 3 nhóm đất lớn dưới đây:

Đất Thổ Cư

Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được cấp phép xây nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sống nói chung. Như vậy, ngoài mục đích xây nhà, gia chủ cũng có thể sử dụng vào nhiều mục đích sinh lời khác như cho thuê. Các mảnh đất thổ cư hiện nay nếu ở trong thành phố sẽ có mức giá khá cao. Nếu muốn mua rẻ hơn có thể tìm các mảnh ở ngoại ô, xa trung tâm thành phố. Khi giao dịch, chúng ta có thể mua trực tiếp từ chủ sở hữu

Đất Nền Dự Án

Đất nền dự án nằm trong một dự án quy hoạch nào đó nhưng chưa tiến hành xây dựng, thửa đất vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Nếu quyết định mua đất thuộc nhóm này, bạn có thể phải cam kết thực hiện theo đúng bản quy hoạch dự án, bao gồm cả việc xây nhà theo thiết kế có sẵn. Tuy nhiên, khi sinh sống tại đây, cư dân sẽ được hưởng nhiều tiện ích, hệ thống đường xá được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, an ninh đảm bảo,…

Đất Ruộng

Đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ưu điểm lớn nhất của đất ruộng chính là luôn được rao bán với giá thành rẻ. Ngoài công năng trồng trọt hoặc chăn nuôi thì chúng còn có thể xin cấp phép làm kho bãi hoặc nhà máy. Như vậy đất ruộng sẽ chiếm sự quan tâm lớn của những ai cần tìm mua diện tích đất lớn đến rất lớn.

Tuỳ vào mục đích cụ thể là sinh hoạt hay kinh doanh, ngân sách mà bạn có thể linh động lựa chọn một trong các nhóm đất trên.

2. Đừng Để Bản Thân Bị Tung “Hỏa Mù” Khi Tham Khảo Thông Tin Rao Bán Đất

Làm thế nào mà các nhà đầu tư luôn có nguồn thông tin “nóng hổi” mang tính xác thực cao đến vậy? Câu trả lời chính là họ biết chọn lọc các nguồn thông tin chính thống, tin cậy nhất có thể.

Trên thực tế, một người thông minh sẽ không bao giờ tiếp cận các nguồn thông tin một chiều hoặc chỉ có tính chất dự báo. Để đảm bảo lượng thông tin về giá đất hoặc dự án đất mình đang sở hữu là chính xác, bạn nên thực hiện ba khâu xác minh như sau:

– Thông tin thứ nhất: có thể đến từ người làm môi giới nhà đất, sale bất động sản. Hầu như bạn sẽ nắm được tất cả thông tin cơ bản về mảnh đất thông qua kênh đầu tiên này. Tuy nhiên yếu tố quan trọng là giá đất thì những người môi giới sẽ chưa thể cho bạn một khoảng giá mua vào có lợi được (trừ khi bạn mua từ chủ đầu tư).

– Thông tin thứ hai: đến từ các kênh tin tức chính thống của ban quản lý quy hoạch dự án. Đây là tư liệu tốt để đối chiếu, chứng thực với thông tin đến từ kênh số một đã nêu phía trên. Đặc biệt, dựa vào thời điểm và giá mở bán của các lô đất tương ứng do dự án đưa ra, bạn có thể tự cân nhắc và có cơ sở tốt để xác định mức giá mua vào có lợi nhất cho bản thân.

– Cuối cùng kênh thông tin thứ ba chính là thực địa: Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta cần đến trực tiếp để tham quan khu dân cư, so sánh vị trí mảnh đất mình đang nhắm tới với các lô đất khác…

Sau khi đã có đầy đủ các tư liệu từ nhiều kênh thông tin, bạn hãy thực hiện thao tác đối chiếu thông số, so sánh, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của lô đất. Đặc biệt, tất cả các khâu xác minh thông tin cần thực hiện thật nhanh vì thị trường nhà đất biến động theo từng giờ, từng ngày. Mức giá nhất định có thể hời cho ngày hôm nay nhưng lại lỗ cho ngày hôm sau.

3. Tự Hỏi Có Nên Tìm Đến Môi Giới Bất Động Sản Hay Không?

Người Việt chúng ta thường ngại tìm đến bên thứ ba để hỗ trợ việc tìm nhà đất cũng như chuyên nghiệp hoá quá trình giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên,  các nhà đầu tư có kinh nghiệm mua đất, có khả năng chọn được mảnh đất tiềm luôn tìm đến các tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản nhằm tối ưu hoá các yếu tố như sau:

Tối Ưu Hoá Thời Gian Và Tiền Bạc

Thực chất việc mua bán động sản không tiêu tốn quá nhiều thời gian của các nhà đầu tư, chúng ta chỉ cần ký một số văn bản và bàn giao tiền là được. Vấn đề khiến chúng ta phải mất nhiều thời gian và công sức lại chính là công đoạn tìm kiếm, sàng lọc các lựa chọn ưng ý.

Thay vì thực hiện quá trình “dài hơi” như trên, ngày nay nhiều người lựa chọn giải pháp thuê môi giới bất động sản. Gần như bạn sẽ giản lược được ngay khâu sàng lọc thông tin ban đầu. Thậm chí việc liên hệ xem nhà đất cũng được nhân viên môi giới thực hiện thay. Về cơ bản việc bạn cần làm chỉ là đưa ra quyết định cuối cùng là mua hoặc không mua.

Giúp Bạn Đạt Được Quyết Định Đầu Tư Đúng Đắn, Hiệu Quả Hơn

Tất cả các nhân viên môi giới hiện nay đều được đào tạo tương đối bài bản về chuyên môn của mình. Điều này đồng nghĩa với việc họ hoàn toàn có thể cung cấp cho bạn nhiều thông tin “nóng” từ thị trường. Quan trọng hơn là đưa ra các phán đoán tiềm năng cho từng đối tượng khách hàng khác nhau. Như vậy rõ ràng nhân viên môi giới sẽ giúp bạn đến gần hơn với những giao dịch có lãi.

Bạn Sẽ Có Đa Dạng Các Sự Lựa Chọn Khác Nhau

Nếu như tự tìm kiếm thông tin rao bán thì rất có khả năng bạn chỉ tìm được căn nhà trong tầm giá bản thân có thể chi trả. Thế nhưng, tất cả các yêu cầu vừa rồi đều có thể được đáp ứng bởi một nhân viên môi giới. Sau khi nhân viên thu nhận những yêu cầu đặc biệt từ phía khách hàng, họ sẽ cung cấp danh sách các sự lựa chọn thích hợp và tuyệt vời hơn là phù hợp với ngân sách của bạn.

Các Thủ Tục Pháp Lý Được Giải Quyết Đầy Đủ, Nhanh Chóng

Lúc này sự xuất hiện của nhân viên môi giới sẽ hỗ trợ được nhiều khâu thủ tục quan trọng. Họ sẽ tư vấn đầy đủ các vấn đề từ việc làm hợp đồng đặt cọc ra sao, ký hợp đồng mua bán như thế nào, nếu làm giấy tờ vay vốn mua nhà thì thực hiện ở đâu, số thuế phải chi trả,… Nhìn chung các thủ tục sẽ được thực hiện theo đúng quy trình, giảm tối đa rủi ro cho khách hàng.

4. Kinh Nghiệm Mua Đất – Chi Tiết Các Bước

Có lẽ trong các kinh nghiệm mua đất thì điều số đông mọi người quan tâm vẫn là làm sao chọn được nhà đất ưng ý, tối ưu và an toàn nhất. Trên thực tế, quy trình mua bán bất động sản cũng tương đối phức tạp. Để giải quyết được các tình huống này, người mua có thể tham khảo những yếu tố sau:

Lựa Chọn Đất Một Cách Thông Minh

Vấn đề đầu tiên mà chúng ta nên đề cập: là việc chọn mảnh đất như thế nào là ưng ý và đảm bảo bản thân đã cân nhắc tất cả các yếu tố cần thiết. Ngay từ bước tham khảo thị trường và sàng lọc các sự lựa chọn, bạn hãy tham khảo những điều cần lưu ý khi mua đất thổ cư hoặc bất kỳ loại đất nào khác như sau:

– Thời Điểm Bạn Mua Đất Có Phải Thời Điểm “Vàng”?

Một mảnh đất có thể được định giá khác nhau vào những thời điểm khác nhau trong cùng một năm? Những người có kinh nghiệm mua đất sẽ luôn tìm cách tận dụng điều này để tối ưu hóa tiềm năng cho gia dịch của mình.

Thông thường cuối năm sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn cả. Lượng cầu tăng lên kha khá nên mức giá sẽ được duy trì ở ngưỡng cạnh tranh, có lợi cho người mua.

Bạn cũng nên cân nhắc một số yếu tố khác như: thời điểm đó lạm phát đang ở ngưỡng nào hoặc lãi suất ngân hàng có đang ưu đãi hay không,…

– Thông Tin Liên Quan Đến Khu Đất Có Minh Bạch Hay Không?

Việc kiểm tra thông tin là rất quan trọng đối với việc quyết định mua hoặc không mua bất cứ mảnh đất nào. Trước khi bạn bỏ thời gian đến thăm trực tiếp mảnh đất thì nên tham khảo tất cả các thông tin có liên quan như dự án, khu dân cư mà mảnh đất trực thuộc có tốt không. Một số tiểu tiết như mảnh đất hướng nào, diện tích chính thức bao nhiêu, khi xây nhà có cần tuân theo quy định nội khu hay không,… cũng cần được tham khảo kỹ.

– Nên Mua Đất Ở Đâu, Thế Đất Như Thế Nào?

Trên thực tế việc ưu tiên yếu tố phong thủy khi mua đất tương đối quan trọng trong vùng văn hóa Á Đông và Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng. Một mảnh đất đẹp theo quan niệm nên thỏa mãn một số yếu tố cơ bản như:

• Vị trí mảnh đất nằm bằng phẳng.
• Mảnh đất có hướng đẹp.
• Chiều dài, chiều rộng mảnh đất tương quan tỷ lệ với nhau, không có cạnh nào bị méo.
• Mảnh đất không bị cột điện, cây lớn chắn ngang cửa.
• Không có con đường hoặc ngõ hướng thẳng vào cửa nhà.
• …

Riêng về hướng đất, người Việt Nam thường chuộng xây nhà quay mặt về hướng Nam hoặc Đông Nam. Lý do là vì đây là hai hướng có khí hậu dễ chịu, mát về mùa hè, ấm áp vào mùa đông.

– Môi Trường Sống 

Đây là một trong những yếu tố tác động mạnh đến chất lượng cuộc sống của gia chủ sau này cũng như giá trị mảnh đất nếu cần giao dịch. Một mảnh đất lý tưởng nên nằm tại khu vực có an ninh tốt, có đường dây điện nước và cống ngầm đầy đủ. Quan trọng hơn là cần nằm cách xa một số khu vực nhạy cảm như bãi rác, nhà tù hoặc nghĩa trang.

– Địa Chất

Không phải tất cả các mảnh đất trong thành phố đều có nền tảng địa chất giống nhau. Sẽ có mảnh đất tiền thân là đất ruộng cải tạo và cũng có mảnh đất vốn là đất bồi,… Hãy lưu ý chọn các mảnh đất thuộc khu vực có địa chất vững chãi, chắc chắn. Điều này không chỉ thuận lợi cho giai đoạn thi công móng nhà trước mắt và xa hơn là sự an toàn cho cả gia đình.

– Đường Đi Là Chung Hay Riêng, Có Tranh Chấp Không?

Bạn nên biết rằng hiện nay có khá nhiều mảnh đất không hề có lối vào. Nhiều gia đình chủ trước đã phải tự xây lối đi và rất có thể vẫn còn phát sinh tranh chấp diện tích đất với hàng xóm. Chính vì lý do này mà bạn cần xem xét kỹ diện tích đất bản thân định mua đã bao gồm lối đi ngõ chung hay chưa, liệu có ai đang tranh chấp diện tích lối đi này không,…

Kiểm Tra Thông Tin Pháp Lý Một Cách Chặt Chẽ

Một kinh nghiệm mua đất quan trọng nhất chính là đảm bảo mảnh đất có sổ đỏ (còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Chúng ta cũng chỉ chấp nhận giao dịch và thanh toán với người trực tiếp đứng tên giấy tờ này.

Nếu quyết định mua mảnh đất bất kỳ, bạn cần xác minh sự đồng ý của các thành viên còn lại trong gia đình người đứng tên (nếu có). Theo đúng Pháp luật thì những người có tên trong sổ hộ khẩu tại mảnh đất đều cần ký tên đồng thuận giao kết mua bán. Ngoài ra, tuyệt đối không thực hiện giao dịch nếu gia chủ chưa tách riêng sổ đỏ cho mảnh đất bạn đang định mua.

Thanh Toán Giao Dịch Mua Bán Một Cách Khoa Học, Hợp Pháp

– Kiểm Tra Lại Thông Tin Chính Chủ Trước Khi Thanh Toán:

Bạn nên đối chiếu toàn bộ giấy tờ chứng minh nhân thân trên thực tế của người bán với thông tin trên sổ đỏ. Một số thông tin quan trọng có thể kể đến như họ và tên, số Chứng minh thư nhân dân, đối chiếu đặc điểm nhận dạng trên chứng minh thư và ngoài đời. Nếu cẩn thận hơn bạn có thể photo sổ đỏ và lên Phường, xã (hoặc tương đương) để xác minh lại.

– Ngay Cả Khi Đặt Cọc Cũng Cần Có Hợp Đồng Rõ Ràng:

Bạn hãy nhờ sự tư vấn của luật sư để soạn thảo được bản hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng chi tiết nhất.

5. Cân Nhắc Những Mảnh Đất Không Nên Mua Dưới Đây

Bên cạnh những mảnh đất “vàng”, giàu tiềm năng thì cũng có nhiều mảnh đất cần “né” nếu muốn giao dịch. Về cơ bản đây là các dạng đất lừa đảo phổ biến. Nếu không may mua phải thì hoặc bạn bị “mất trắng” toàn bộ số tiền hoặc sở hữu mảnh đất một cách không chính thống. Để không bị “ép giá” hoặc mua phải mảnh đất “chết”, chúng ta hãy cảnh giác khi tham khảo các mảnh đất sau đây:

Đất Đang Được “Ngân Hàng Thanh Lý”

Hiện nay không khó để nhìn thấy những thông báo như trên được dán khắp lối đi, ngõ nhỏ và cột điện. Một mảnh đất đẹp, chỉn chu được rao bán với mức giá rẻ không tưởng với lý do Ngân hàng thanh lý. Tuy nhiên nếu các Ngân hàng thực sự thanh lý tài sản, họ sẽ đăng thông tin tại website hệ thống chứ không phải quảng cáo tràn lan như trên.

Đất Đang Bị Cầm Cố Tại Ngân Hàng

Nhiều người mua đất đang cầm cố với giá rẻ vì cho rằng cách này sẽ giảm tối đa số tiền phải bỏ ra và thu lãi lớn về sau. Tuy nhiên bạn gần như rất dễ mất toàn bộ số tiền thanh toán cho chủ đất nếu họ không tiến hành bàn giao đất đúng như thỏa thuận sau khi kết thúc hợp đồng thế chấp tại Ngân hàng.

Đất Thuộc Dự Án “Ma”

Đặc điểm nhận dạng của những lô đất kiểu này chính là chúng không có giấy tờ pháp lý nhưng giá lại đặc biệt rẻ. Ngay khi bạn “mắc bẫy”, “cò đất” sẽ chiếm đoạt số tiền đặt cọc và chắc chắn là bạn cũng không nhận được bất cứ mảnh đất nào theo cam kết.

Lời khuyên quan trọng nhất mà Datnenhungthinh đưa ra là hãy “chậm mà chắc”, nếu bạn thực sự không có nhiều kinh nghiệm và sự nhạy bén. Ngoài ra, hãy ưu tiên trực tiếp thực hiện các giao dịch chuyển nhượng và thanh toán bất động sản để bảo vệ tối ưu quyền lợi của bản thân nhé!